¿ Estás interesado en una vivienda u otra clase de inmueble pero está gravado con una hipoteca ?. ¿ Cómo debes de proceder para asegurarte que se cancelará dicha hipoteca asumiendo el vendedor los gastos?.

Todo comprador tiene derecho a adquirir el inmueble libre de cargas y gravámenes, como es obvio, precisamente por ello ( y porque así lo exige la legislación notarial ) , desde la Notaría pedimos información registral sobre la titularidad, descripción y estado de cargas de la finca, salvo en aquellos casos en los que el comprador exima de solicitar la nota simple, cosa que no recomiendo.

Dicha nota simple caduca en el plazo de diez días desde su solicitud, por ello , en la Notaría la pedimos pocos día antes de la firma, para evitar que caduque. Es por ello que otro consejo que os doy es que os adelantéis a la petición de la nota simple por parte de la Notaría ( sin perjuicio de que ésta también se solicite) y vayáis al Registro de la Propiedad competente a pedir información registral del inmueble, para conocer la titularidad , la descripción y el estado de cargas de la finca , y tenerlo en cuenta a la hora de negociar precio y preparar medios de pago, documentación, etc… De esta manera os evitareis problemas de última hora, que puedan llevar incluso a posponer la firma de la escritura.

Son muchas las cargas que pueden existir sobre el inmueble, no obstante hoy me centro en la más común, la hipoteca, y , para ello , voy a distinguir dos supuestos:

.- el primero de ellos es que el préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca que deseas comprar, esté cancelado económicamente hablando, es decir, que la deuda se haya pagado pero todavía no se haya otorgado la escritura de cancelación registral y no se haya inscrito.

.- El segundo de los supuestos es que por el contrario, el vendedor no haya pagado por completo el préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca en la que estás interesado.

El primer caso es el más sencillo, aquí si la hipoteca ha caducado (porque han transcurrido 20 años contados desde el vencimiento del préstamo hipotecario, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovado, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca), puede pedirse su cancelación en la misma escritura de compraventa. Aclarar que en Cataluña el coste de Notaria y Registro por la compraventa es íntegramente a cargo del comprador , si bien es cierto que la pequeña parte correspondiente a los gastos por esta cancelación debería de abonarlo el vendedor , siendo aconsejable retenerlo el comprador del precio.

Si por el contrario la hipoteca inscrita no ha caducado, deberá de otorgarse la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca y es el vendedor quien debe asumir su coste y el del Registro.  Pero cómo va asegurarse el comprador que esto será así.    Aquí lo suyo es que el comprador, para garantizar que se hará dicha cancelación y no tener finalmente que pagar los costes él, retenga del precio de la compraventa el coste aproximado para cancelar la hipoteca, sin perjuicio de que si sobra o falta la diferencia de esta provisión , el vendedor lo recupere o lo abone.

Por otro lado, en este último caso es de vital importancia que el vendedor presente un certificado bancario original acreditativo de que el saldo de préstamo hipotecario que hay pendiente es cero, con el que se podrá proceder a otorgar la escritura de cancelación  de hipoteca( en la cual la aclaro que comparece el acreedor, es decir, el representante de la entidad de crédito).

El segundo de los supuestos del que hablaba es  el relativo a que el vendedor no haya pagado por completo el préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca en la que estás interesado. En este caso de alguna manera el comprador debe de garantizarse que adquiere el inmueble libre de cargas, por ello, es aconsejable que retenga del precio del inmueble la parte del saldo pendiente del préstamo hipotecario ( cantidad que se acreditará con certificado bancario original que deberá de presentar el vendedor y que por testimonio se incorpora a la escritura de venta ).

Y entonces, firmada la escritura de venta, procederá el comprador a pagar dicho saldo pendiente del préstamo hipotecario, preferiblemente el mismo día, para evitar que se devenguen más intereses, por ello es recomendable que el pago lo haga por transferencia vía Banco de España y por la mañana . Por esta razón es aconsejable que la firma sea por la mañana y no por la tarde, porque si no llegaría la transferencia al siguiente día hábil, devengándose más intereses.

Si el antedicho pago del saldo pendiente se hace con cheque a nombre de la entidad de crédito acreedora, debéis de tener en cuenta que el cheque tarda dos días en hacerse efectivo, y debéis de solicitar al banco que el importe, una vez hecho efectivo se destine al pago de dicho saldo pendiente, para evitar que tenga otro destino (solicitud que parece obvia pero mejor dejarlo bien claro).

Una vez hecho el pago del saldo pendiente del préstamo hipotecario, se puede solicitar a la entidad acreedora el certificado de saldo cero con el que se podrá confeccionar en Notaría la escritura de cancelación de hipoteca ( que repito comparecerá el representante del banco), cuyos gastos los asume el vendedor, de lo que el comprador ya se ha asegurado con la retención que es preferible hacer al pagar el precio de la venta.

Por otro lado apunto que para ciertas entidades de crédito la cancelación sólo es posible pasando por un circuito previo ante su gestoría, y que otras cobran una cantidad, a tener en cuenta cuando se haga la retención al vendedor.

Por último acabo el artículo diciendo que la mayor parte de lo que he comentado son consejos relativos a la compraventa y cancelación de hipoteca, que podéis tomar libremente o no , en aras de ser lo más diligente al adquirir un inmueble. Y todo ello sin perjuicio de que pidáis asesoramiento al notario sobre vuestro caso en concreto.