Cuando uno compra su vivienda pagando el precio con la financiación obtenida por medio de préstamo hipotecario, es normal que se cuestione, qué pasa si dejo de pagar el préstamo hipotecario que grava mi vivienda.

He tenido el blog bastante abandonado durante el 2020,   pero vuelvo con fuerza este 2021 y lo hago  para hablar de una cuestión que a muchos de mis clientes les extraña cuando se la explico al firmar un préstamo hipotecario para financiar la compra de su vivienda: el hecho de que responden frente al banco con todos sus bienes (presentes y futuros) y no solo con la vivienda que hipotecan.

Algo que mucha gente desconoce y que cree que si dejara de pagar al banco el número máximo de cuotas que fija la Ley de crédito inmobiliario ( 12 o 15 cuotas, dependiendo si el impago se produce durante la primera o la segunda mitad de vida del préstamo ) o la cuantía máxima que marca dicha norma ( 3% o 7 % del capital prestado ) , el banco haría suya la vivienda que hipoteca y con eso se daría por saldada la deuda.

Pero no es así exactamente, primero porque de la deuda que contrae una persona frente a cualquiera , sea el banco o bien otra persona ( taller de coches, amigo que te presta dinero, etc), responde con todos sus bienes presentes, y también futuros, es el principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del CC que pocas excepciones encuentra. Y segundo por la prohibición de pacto comisorio establecida en nuestro sistema con el fin de proteger al deudor.

Ello lo vemos claramente en el articulo 105 de la ley hipotecaria: “ La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil.”

Centrándonos en la cuestión de qué pasa si dejo de pagar el préstamo hipotecario que grava mi vivienda, lo cierto es que si el deudor  deja de abonar  el número máximo de cuotas que fija la ley, el banco podrá resolver el contrato de préstamo hipotecario y exigir que se pague todo lo debido y si no se hace, entonces no es que haga suya la vivienda liberando al deudor,  sino que insta la ejecución de la hipoteca, vendiéndose la vivienda en pública subasta , si el “ precio “ (remate ) obtenido en ella no es suficiente para cubrir la deuda, el banco puede dirigirse contra otros bienes del deudor ( moto, coche , etc), por tanto podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución (579 LEC).

Pero cuidado porque , en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el precio obtenido en la subasta no es suficiente para pagar al banco , la ejecución, por la cantidad que reste, se ajusta a la siguientes especialidades:

  1. a) El deudor queda liberado si paga en plazo de cinco años el 65% de la cantidad que quedó pendiente de pago , incrementada solo por el interés legal del dinero o si no pudiese, que pagara el 80% de la cuantía que quedó pendiente en el plazo de diez años. Pero de no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba.
  2. b) Por otro lado si se adjudicó la vivienda al Banco o a persona a la que el banco hubiera cedido su derecho, y en 10 años vende , el deudor se vería beneficiado de la plusvalía que se obtuviese en esa ulterior venta, ya que reduciría su deuda frente al Banco a la mitad.

¿Excepciones al principio de responsabilidad patrimonial universal?

Hay pocas, como :

.- El artículo 140 de la ley hipotecaria : Permite pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados y no sobre los demás bienes del patrimonio del deudor.

.- la famosa dación en pago recogida en el Código de buenas prácticas al que se pueden adherir libremente las entidades de crédito , y que se contempla como medida sustitutiva a la restructuración de la deuda y a la quita . La dación supone la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad. Pero cuidado que la dación es excepcional y no aplicable a todo deudor ni frente a todo acreedor.

Pero entonces , si por regla general, respondo con todos mis bienes presentes y futuros y no sólo con la vivienda que hipoteco…. ¿para qué sirve la hipoteca? Me ha preguntado más de un cliente. A lo que les respondo que es una garantía real por la que se da preferencia de cobro al banco sobre el inmueble hipotecado, por lo que si debe el deudor a diferentes personas o entidades , el que primero cobraría sobre la vivienda sería el acreedor hipotecario ( aunque la ley concursal contempla excepciones en las que no entro). Por tanto es una preferencia o prioridad de pago que se da al banco sobre la finca hipotecada, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal.

 

*Aviso: hay excepciones establecidas en cuanto  a los impagos y moratorias por razón de la normativa COVID en la que aquí no entro.

 

#cancelacionregistralhipoteca